1.Il quadro normativo e il contrasto giurisprudenziale
La questione concernente la facoltà del proprietario di un bene immobile di rinunciare al proprio diritto, con la conseguente acquisizione del bene al patrimonio dello Stato ai sensi dell’art. 827 c.c., è stata per lungo tempo oggetto di un acceso dibattito dottrinale e di un profondo contrasto giurisprudenziale.
L’ordinamento, pur prevedendo espressamente la necessità della forma scritta per gli atti di rinuncia a diritti reali immobiliari (art. 1350, n. 5, c.c.), non disciplina in modo organico la figura della rinuncia abdicativa “pura”, ovvero quella non inserita in un contesto di abbandono liberatorio (come nelle ipotesi degli artt. 1104, 1070 c.c.).
Tale lacuna ha generato due orientamenti contrapposti nella giurisprudenza di merito.
Un primo filone, più restrittivo, tendeva a negare la validità degli atti di rinuncia posti in essere al solo fine di sottrarsi agli oneri di custodia, manutenzione e responsabilità connessi alla proprietà, specialmente con riguardo a immobili “onerosi” (ad esempio, terreni a rischio idrogeologico o edifici fatiscenti). Tali pronunce qualificavano la rinuncia come nulla per illiceità o immeritevolezza della causa in concreto, ravvisando in essa un negozio finalizzato ad eludere norme imperative (come quelle sulla responsabilità del proprietario ex artt. 2051 e 2053 c.c.) e a ledere l’interesse pubblico, trasferendo ingiustificatamente costi e passività sulla collettività [Corte Di Appello Di Genova, Sentenza n.1369 del 14 Novembre 2024][Tribunale Ordinario Ancona, sez. 1, sentenza n. 771/2021]. La ragione pratica del negozio, individuata nell’esigenza di non sostenere più i costi e le responsabilità, veniva giudicata non meritevole di tutela in quanto in contrasto con la funzione sociale della proprietà [Tribunale Ordinario Ancona, sez. 1, sentenza n. 771/2021].
Un secondo orientamento, di stampo più liberale, riconosceva invece la piena legittimità della rinuncia quale espressione della facoltà di disposizione del proprietario (art. 832 c.c.). Secondo questa tesi, la valutazione di convenienza economica che spinge il proprietario a dismettere un bene divenuto un puro costo è di per sé lecita e non può essere sindacata dal giudice sotto il profilo della meritevolezza, in assenza di un esplicito divieto di legge [Tribunale Ordinario Firenze, sez. 2, sentenza n. 2529/2022]. Si è persino argomentato che, in presenza di beni pericolosi per la collettività, l’acquisizione pubblica e il conseguente intervento con risorse della fiscalità generale potesse essere più conforme ai principi solidaristici rispetto all’imposizione dei costi sul singolo privato [Tribunale Ordinario Firenze, sez. 2, sentenza n. 2529/2022].
Questo contrasto, fonte di grave incertezza giuridica, è stato infine risolto con la sentenza delle Sezioni Unite dell’11 agosto 2025, depositata a seguito di rinvio pregiudiziale da parte dei Tribunali di L’Aquila e Venezia.
2. I principi di diritto enunciati dalle Sezioni Unite con la sentenza dell’11 agosto 2025
Le Sezioni Unite, con una pronuncia di ampia portata sistematica, hanno affrontato e risolto le questioni fondamentali relative all’ammissibilità della rinuncia abdicativa e al perimetro del relativo sindacato giudiziale.
2.1. L’ammissibilità e la natura giuridica della rinuncia abdicativa
La Corte afferma in modo inequivocabile l’ammissibilità della rinuncia alla proprietà immobiliare, qualificandola come un “atto unilaterale e non recettizio”.
La rinuncia alla proprietà immobiliare è atto unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto, in quanto modalità di esercizio e di attuazione della facoltà di disporre della cosa accordata dall’art. 832 cod. civ., realizzatrice dell’interesse patrimoniale del titolare protetto dalla relazione assoluta di attribuzione.
Non si tratta di un atto traslativo, né di una proposta contrattuale rivolta allo Stato che quest’ultimo possa rifiutare.
Di conseguenza, l’acquisto del bene da parte dello Stato ai sensi dell’art. 827 c.c. non è un effetto diretto dell’atto di rinuncia, bensì un “effetto riflesso” che si produce ex lege a titolo originario, quale conseguenza della situazione di fatto della “vacanza” della titolarità del bene. La norma, spiegano le Sezioni Unite, risponde all’esigenza di ordine pubblico di evitare che esistano beni immobili nullius, attribuendoli al patrimonio disponibile dello Stato.
2.2. La causa del negozio e il sindacato di meritevolezza
Il punto forse più innovativo e chiarificatore della sentenza riguarda la causa del negozio abdicativo. Le Sezioni Unite superano le incertezze del passato affermando che la rinuncia “trova causa in sé stessa”
Essendo una modalità di esercizio del diritto di proprietà, essa è intrinsecamente meritevole di tutela e non necessita di una giustificazione causale esterna o dell’adesione di un altro soggetto. L’interesse perseguito dal proprietario, anche se consiste nel mero disinteresse a mantenere la titolarità di un bene oneroso, è un interesse patrimoniale legittimo e protetto dall’ordinamento.
Questo approdo svuota di fondamento le tesi che propugnavano la nullità della rinuncia per mancanza di una causa meritevole di tutela ai sensi dell’art. 1322 c.c. quando mossa da un fine “egoistico”, come quello di liberarsi di costi di manutenzione o di bonifica.
2.3. I limiti al sindacato giudiziale: il rigetto delle ipotesi di nullità
La Corte esamina e respinge sistematicamente tutti i principali argomenti utilizzati in passato per fondare la nullità della rinuncia abdicativa “di comodo”.
-Nullità per contrasto con la funzione sociale della proprietà (art. 42, co. 2, Cost.): le Sezioni Unite chiariscono che la funzione sociale opera come un indirizzo per il legislatore nel conformare il diritto di proprietà, ma non può essere utilizzata dal giudice come parametro diretto per dichiarare la nullità di un atto di autonomia privata. L’art. 42 Cost. è assistito da una riserva di legge, sicché solo il legislatore può imporre limiti alla facoltà di disporre del bene. Inoltre, e in modo dirimente, la Corte afferma che dalla Costituzione non si può desumere un dovere di essere e di restare proprietario per motivi di interesse generale.
-Nullità per illiceità della causa, del motivo o per frode alla legge: se la causa della rinuncia è la mera abdicazione del diritto, essa non può essere considerata illecita. Il fine “egoistico” di evitare spese non integra un motivo illecito ai sensi dell’art. 1345 c.c., né una finalità antisociale o riprovevole. L’atto non è neppure in frode alla legge, poiché non mira ad eludere una norma imperativa per conseguire un risultato da essa vietato.
-Abuso del diritto (art. 833 c.c.): la Corte esclude anche questa figura. La rinuncia esprime l’interesse (negativo) del proprietario a disfarsi del bene. Non è un atto che ha come “altro scopo” quello di nuocere a terzi, né costituisce un esercizio del diritto finalizzato a ottenere un risultato economico non meritato. È, al contrario, un atto puramente dismissivo.
2.4. La responsabilità del rinunciante
Un passaggio fondamentale della sentenza, che costituisce il vero punto di equilibrio del sistema e la principale garanzia per i terzi e per la collettività, riguarda la responsabilità. Le Sezioni Unite stabiliscono con chiarezza che la rinuncia abdicativa non ha effetto liberatorio per le obbligazioni e le responsabilità sorte anteriormente all’atto di dismissione.
La responsabilità per i danni che siano causalmente collegati alla proprietà di un immobile, e il cui fatto illecito generatore si rinvenga nella negligente costruzione/manutenzione o custodia dello stesso, persiste anche in caso di rinuncia abdicativa (e non liberatoria) al bene. In forza dell’acquisto al patrimonio dello Stato, stabilito dall’art. 827 cod. civ., quest’ultimo diviene vincolato propter rem per i soli obblighi gestori sorti dopo la rinuncia, mentre le responsabilità risarcitorie sorte anteriormente restano a carico del rinunciante.
Ciò significa che il proprietario che rinuncia a un terreno inquinato resterà responsabile per i costi di bonifica se l’inquinamento è a lui imputabile, in base al principio “chi inquina paga”. Allo stesso modo, resterà tenuto a risarcire i danni derivanti dalla rovina di un edificio (art. 2053 c.c.) se l’evento dannoso si è verificato o trova la sua causa in un’omissione di manutenzione a lui ascrivibile nel periodo in cui era proprietario. Lo Stato, quale nuovo proprietario, risponderà solo per le obbligazioni propter rem e per i danni sorti successivamente al suo acquisto ex lege.
3. Conclusioni
Alla luce della storica pronuncia delle Sezioni Unite dell’11 agosto 2025, si possono trarre le seguenti conclusioni operative:
1. Piena ammissibilità: la rinuncia abdicativa è un atto legittimo, espressione del diritto di disporre del proprietario, che non richiede alcuna giustificazione causale ulteriore rispetto alla volontà di dismettere il diritto.
2. Sindacato giudiziale limitato: il giudice non può dichiarare nullo l’atto di rinuncia sulla base di una valutazione di “meritevolezza” del motivo “egoistico” del proprietario, né invocando un diretto contrasto con la funzione sociale della proprietà o con altri principi costituzionali.
3. Automaticità dell’acquisto statale: l’acquisto del bene da parte dello Stato è una conseguenza automatica e non discrezionale della vacanza del bene, e lo Stato non dispone di un potere di rifiuto.
4. Permanenza delle responsabilità pregresse: la rinuncia non estingue le responsabilità civili, penali o amministrative del rinunciante per fatti, omissioni o danni verificatisi o causalmente riconducibili al periodo in cui era titolare del diritto. Questo principio costituisce la chiave di volta del sistema, bilanciando la libertà dispositiva del privato con la tutela degli interessi dei terzi e della collettività.
In definitiva, le Sezioni Unite hanno fornito una soluzione che garantisce la certezza del diritto e la coerenza del sistema, riconoscendo l’autonomia privata ma, al contempo, ancorandola saldamente al principio di responsabilità.
